重慶外墻維修分享資訊：預(yù)防性維修保養(yǎng)，即便是一知半解，業(yè)內(nèi)倒是有很多人張嘴就來；稍微摸到一點(diǎn)門道的則越俎代庖地認(rèn)為業(yè)主不一定會(huì)認(rèn)可物管方面提出的預(yù)防性維修保養(yǎng)開支。然而，當(dāng)被問到如何開展預(yù)防性維修保養(yǎng)的時(shí)候，太多的人就語焉不詳起來，這就是現(xiàn)實(shí)。

的確，因?yàn)楦粜腥绺羯?，?huì)有絕大多數(shù)人因不了解預(yù)防性維修保養(yǎng)的機(jī)理，由此而懷疑發(fā)生的工時(shí)、人工和物料消耗以及儀器設(shè)備折舊費(fèi)。

除了不了解之外，更有“教會(huì)徒弟餓死師傅”的擔(dān)心，秘不示人，只是在自己的本分崗位上默默地實(shí)施，這就會(huì)出現(xiàn)一些人跳槽之后，某一個(gè)物管項(xiàng)目中的設(shè)備設(shè)施就頻繁地出現(xiàn)這樣那樣的問題。

為了解開業(yè)主的疑問，為了物管行業(yè)能夠健康發(fā)展，本文將散見于基層前線的一些廉價(jià)和有效的預(yù)防性維修保養(yǎng)的具體做法加以介紹。

預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)手段的發(fā)展

一談到預(yù)防性維修保養(yǎng)，耳熟能詳?shù)谋闶敲绹?guó)的帝國(guó)大廈，那里的設(shè)施設(shè)備經(jīng)歷了二十多年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)使用之后，依然溝見底、軸見光、設(shè)備見本色，而不是以訛傳訛的那種修舊如新！年歲稍長(zhǎng)一點(diǎn)的讀者或許會(huì)把預(yù)防性維修保養(yǎng)與中國(guó)大陸國(guó)營(yíng)企業(yè)在改革開放之前的那種設(shè)備管理聯(lián)系起來。所有這些都是正確的，但到了二十一世紀(jì)的今天，大數(shù)據(jù)為預(yù)防性維修保養(yǎng)插上了“翅膀”。

在中國(guó)大陸，傳統(tǒng)意義上的預(yù)防性維修保養(yǎng)，是利用“聽棒”憑直覺感受并判斷電動(dòng)機(jī)、風(fēng)機(jī)、水泵及其聯(lián)軸器是否缺少潤(rùn)滑油、軸承磨損是否異常、電動(dòng)機(jī)是否存在炒鐵心（轉(zhuǎn)子因軸承磨損異常導(dǎo)致其在運(yùn)行過程中碰擦定子繞組）等等。

在20世紀(jì)80年代及以后的歐美和日本，傳統(tǒng)意義上的預(yù)防性維修保養(yǎng)，已經(jīng)開始運(yùn)用示波器、分貝計(jì)、電橋、振動(dòng)儀、觸點(diǎn)式溫度儀、測(cè)風(fēng)儀、壓力表、氣壓計(jì)等儀器設(shè)備來檢測(cè)機(jī)電設(shè)備。

到了20世紀(jì)90年代及以后，人們已經(jīng)開始運(yùn)用電腦的計(jì)算功能，給所轄設(shè)施設(shè)備建立起一個(gè)個(gè)獨(dú)立乃至相互具有邏輯關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)模型，從動(dòng)態(tài)、靜態(tài)和系統(tǒng)的角度來記錄、分析和判斷所轄設(shè)施設(shè)備乃至系統(tǒng)的運(yùn)行安全、能效。

預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)的重要環(huán)節(jié)

由此看來，預(yù)防性維修保養(yǎng)可以分為幾個(gè)層次來實(shí)施：

第一層次就是在投運(yùn)之前，通過測(cè)試設(shè)施設(shè)備的功能，來判斷所轄設(shè)施設(shè)備是否需要維修，這一測(cè)試，沒有多少成本，無非是一些能源成本、測(cè)試人工成本和設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi)等，這些費(fèi)用相對(duì)于緊急維修幾乎可以忽略。

第二層次就是借助于一些簡(jiǎn)單的工具和儀器，通過在冷備用模式下對(duì)所轄設(shè)施設(shè)備的簡(jiǎn)單檢查和測(cè)試來判斷所轄設(shè)施設(shè)備是否安全，至于能效評(píng)估則需要通過縱向的數(shù)據(jù)積累和橫向的數(shù)據(jù)比對(duì)來判斷。

第三層次就是要借助于一套工具和儀器乃至專業(yè)儀器，通過在冷備用狀態(tài)下或運(yùn)行狀態(tài)下對(duì)所轄設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)以及縱向歷史數(shù)據(jù)和橫向比對(duì)分析來判斷所轄設(shè)施設(shè)備的安全性、可靠性和能效比。

由此看來，檢查和測(cè)試，也就是所謂的檢測(cè)才是預(yù)防性維修保養(yǎng)的核心技術(shù)。物管所轄的設(shè)施設(shè)備就像“嬰兒”，它們并不會(huì)講人類聽得懂的語言，比如“餓了”、“肚子痛”、“發(fā)燒”等等，而是要透過檢測(cè)來甄別設(shè)施設(shè)備是否存在隱患！

其實(shí)，預(yù)防性維修保養(yǎng)并非僅停留在設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理階段，而應(yīng)該從零配件采購(gòu)入庫(kù)開始，對(duì)于即將會(huì)被安裝到設(shè)施設(shè)備及其構(gòu)成的系統(tǒng)之中的零配件而言，采購(gòu)時(shí)提出包括防護(hù)等級(jí)、使用環(huán)境等在內(nèi)的技術(shù)參數(shù)是至關(guān)重要的，更重要的是零配件被采購(gòu)入庫(kù)之前的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，也需要對(duì)其進(jìn)行檢測(cè)，這個(gè)也屬于預(yù)防性維修保養(yǎng)！

即便是實(shí)施了入庫(kù)檢測(cè)的零配件，在領(lǐng)用之后投入安裝之前，領(lǐng)用人還要對(duì)其進(jìn)行檢測(cè)，以免出現(xiàn)剛領(lǐng)用的零配件在重新安裝更新之后依然無法實(shí)現(xiàn)其功能。

對(duì)于那些具有高深專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者而言，即便是替換下來的、損壞報(bào)廢的零配件也需要仔細(xì)檢查和測(cè)試，目的就是由此判斷出其損壞的真實(shí)原因，并由此舉一反三，看看現(xiàn)役設(shè)施設(shè)備及其構(gòu)成系統(tǒng)之中是否還可能存在隱患。

檢測(cè)哪些部位

談到這里，人們自然而然地想到中醫(yī)學(xué)中的所謂“治未病”的理論，說穿了，所謂預(yù)防性維修保養(yǎng)的核心就是中醫(yī)學(xué)上的“治未病”?！爸挝床　笔峭ㄟ^望聞問切，設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)就是通過檢測(cè)。

舉例來說：

（1）在運(yùn)行狀態(tài)下，通過記錄和比對(duì)中央空調(diào)主機(jī)的冷凍或采暖出回水水溫、主機(jī)電流、壓縮機(jī)排氣和吸氣端外殼溫度及其上升與下降速率可以用來判斷主機(jī)和系統(tǒng)的能效。

（2）在運(yùn)行狀態(tài)下，透過采樣和化驗(yàn)冷凍、采暖和冷卻循環(huán)水，分析判斷水質(zhì)的穩(wěn)定性來甄別水質(zhì)處理與保養(yǎng)作業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

（3）在運(yùn)行狀態(tài)下通過測(cè)量接頭溫度、運(yùn)行電流和環(huán)境溫度，就可以分析高低壓電力電纜和低壓密集型母線槽是否安全。

（4）在檢修狀態(tài)下，通過測(cè)量和比對(duì)絕緣電阻、直流電阻、本體溫度和環(huán)境溫度，就可以判斷高低壓電力電纜、低壓密集型母線槽和電動(dòng)機(jī)是否安全可靠。

（5）在運(yùn)行狀態(tài)下，通過測(cè)量和比對(duì)電動(dòng)機(jī)、水泵和風(fēng)機(jī)的運(yùn)行噪音，就可以判斷它們是否存在包括軸承、聯(lián)軸器、定子繞組的隱患。

（6）在運(yùn)行狀態(tài)下，通過測(cè)量和比對(duì)新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)組以及風(fēng)管管網(wǎng)的風(fēng)速就能實(shí)施風(fēng)量調(diào)校。

（7）在檢修狀態(tài)下，通過檢查緊固，就可以避免間歇性負(fù)載特性下接線端子的安全可靠性。

（8）根據(jù)物業(yè)所在地氣象環(huán)境數(shù)據(jù)，通過疏浚、清淤所轄物業(yè)屋頂、平臺(tái)、地面和地下空間的排水溝渠以及集水井，就能避免臺(tái)汛季節(jié)“水漫金山”！

（9）在相同光照條件和視角、等距離對(duì)所轄物業(yè)外墻（玻璃幕墻）實(shí)施拍照，通過照片比對(duì)和擦窗機(jī)吊船目測(cè)檢視，可發(fā)現(xiàn)收口位置密封膠和結(jié)構(gòu)膠脫落或失效等異常。

（10）在運(yùn)行狀態(tài)下，通過記錄和分析各樓層水管壓力表數(shù)據(jù)，可分析出減壓閥是否需要重新調(diào)整。

預(yù)防性維修保養(yǎng)并不一定就是工程人員的工作范疇，物管客服等人員也可以實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)。比如每天早晨交接班時(shí)，交班同事在電梯轎廂內(nèi)手動(dòng)開啟緊急按鈕，接班同事在大廈監(jiān)控中心配合，就能在電梯投入運(yùn)行之前檢查電梯轎廂內(nèi)緊急按鈕是否可靠、電梯轎廂與大廈監(jiān)控中心的對(duì)講電話是否可靠、電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)是否能夠清晰觀察到電梯轎廂內(nèi)部的實(shí)景等等。

演習(xí)也是一種預(yù)防性維修保養(yǎng)，就是假想所轄物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)緊急狀況時(shí)，物管駐場(chǎng)團(tuán)隊(duì)如何利用現(xiàn)有資源實(shí)施搶險(xiǎn)救災(zāi)，避免災(zāi)害損失范圍擴(kuò)大，有效避免人員傷害。演習(xí)不僅考驗(yàn)處置流程是否科學(xué)、有效，也能判斷所轄設(shè)施設(shè)備及其構(gòu)成系統(tǒng)是否能夠充分發(fā)揮應(yīng)有作用。

在預(yù)防性檢測(cè)當(dāng)中還有一種是強(qiáng)制性的，比如電梯年檢、擦窗機(jī)年檢、壓力容器年檢、消防年檢、電試?yán)^保、防雷接地等，這些都是物管服務(wù)提供商、物業(yè)業(yè)權(quán)所有人、物業(yè)使用人所承擔(dān)的法定義務(wù)。